不動産を売却したら必ず確定申告しないといけない？
前の年に不動産を売却した人には、税務署から「お尋ね」のハガキが今くらいの時期に届くことがあります。
これは、不動産の売買にともなって「所有権移転登記」をしたことにより、その情報が税務署に伝達されていることが原因です。
このハガキが届いたら、必ず確定申告をしないといけないのでしょうか？
結論から申し上げますと、
- 申告が必要な場合
- 申告が不要な場合
- 申告は不要だが、申告しておくと得をする場合
の3つに分類されます。
申告が必要な場合
申告が必要な場合とは、【売却代金ー取得費ー売却時の諸経費】がプラス（利益が出ている）の場合です。
ただし、利益が出ていれば税金を支払わなければならないかというと、必ずしもそうではありません。
- マイホームや相続した空き家などを売却された場合
- 収用された場合
などには、控除や繰延ができる場合があり、申告をすることでそれらを利用でき、結果的に税金がかからないことがあります（かかったとしてもかなり税額をおさえることができます）。
申告が不要な場合
申告が不要な場合とはその逆で、【売却代金ー取得費ー売却時の諸経費】がマイナス（損失が出ている）の場合です。
この場合は、申告をする必要はなく、返信ハガキにその旨を記載して投函すればOKです。
ただし、【売却金額＜購入時の購入代金】となっていれば、かならず申告は不要になるかと言うと、そうではありません。
【売却代金】から差し引けるのは【購入時の購入代金】ではなく、【建物の経年劣化の補正（＝減価償却）した後の購入代金】です。
このような補正をした場合には、【売却代金】の方が大きくなり、売却益が出る可能性がありますので、注意が必要です。
申告は不要だが、申告しておくと（税金面で）得をする場合
売却損が出ていれば確定申告はしなくてもよいのですが、この損失を確定申告で繰り越すことができ、その結果、税金面で得をする場合があります（売却損が出ているのだから得はしていないので、「税金面では」という注釈つきにはなりますが）。
マイホームを買い換えた場合
5年超所有しているマイホームを売却して、新しいマイホームを住宅ローンを組んで購入した場合には、旧マイホームの売却損を他の所得（給与など）と相殺することができることがあります。
相殺しても損失に余りがあるのであれば、それを翌年から3年間繰り越してさらに相殺することも可能です。
旧マイホームの住宅ローンの残債がある場合
旧マイホームを売却して住宅ローンを返済しても、まだ残債がある場合は、この残債を上限として、上と同じような形で他の所得と相殺したり、翌年以降3年間にわたって相殺することが可能です（買い換えしていなくてもOKですが、買い換えしていれば売却損と残債のどちらか少ない方になります）。
なお、どちらの制度も時限的な措置ですので、措置が将来延長されない可能性もありますのでご注意ください（いまのところは2021年末までに売却していれば使えることになっています）。
