相続した財産を売却した時に使える特典
被相続人（親御さんなど）から相続した財産は、そのまま引き続き使うこともあれば、売却してお金に変えてしまうこともあるかと思います。
相続した財産を売却した場合でも、売却益に対して所得税や住民税がかかりますが、税金が安くなる特典があります。
空き家を売った時の特典
被相続人が生前に住んでいた自宅やその敷地を売却した場合は、その売却益から最大3,000万円を差し引けることがあります。
最大3,000万円を控除できる不動産は、次の要件に当てはまるものに限ります。
- 昭和56年5月31日以前に建築された戸建て住宅（×：区分所有登記建物）であること。
（昭和56年5月31日以前：旧耐震基準時代） - 被相続人が亡くなる直前まで、被相続人1人で暮らしていた住宅であること。
（介護の必要性から、介護施設に入所していた場合は、その間空き家であればOK）
特典を受けるための要件は、次の通りです。
- 相続または遺贈※で取得した不動産を売ること。
- 耐震工事を施した上で土地・建物を売るか、建物を取り壊して更地にした上で売ること。
- 亡くなった日から3年経過した年の12月31日までに売ること。
- 売却金額が1億円以下であること。
- 他の特典を受けていないこと。
- 親族などの近しい間柄の人に売ったものではないこと。
※「遺贈」とは、遺言などで財産をあげることです。今回の場合は、「包括遺贈」（「誰に財産の〇分の1をあげる」といったあげ方）を指します。
耐震工事を施した上で売った場合でもこの特典は使えますが、実際には費用などの面で、取り壊して売る方が多いです（以下、取り壊した場合で説明します）。
この特典を受けるためには、所得税の確定申告をする必要がありますが（3,000万円控除の結果、税金がゼロになったとしても）、その際、次のような書類を一緒に出す必要があります。
- 売却した不動産の謄本
- 不動産の売買契約書のコピー（売却金額が1億円以下であることが分かるもの）
- 被相続人居住用家屋等確認書
最後の「被相続人居住用家屋等確認書」ですが、これは不動産があった市町村で発行してもらえるものです。
まず、これを発行してもらうのが一苦労で、次のような書類が必要です（大阪市の例）。
- 被相続人の除住民票（被相続人が住んでいた市町村）
- 相続人全員の住民票（各相続人が住んでいる市町村）
- 不動産の売買契約書のコピー
- 取り壊した家屋の閉鎖事項証明書（法務局）
→未登記の建物については、これが無いので、市町村で取り壊して無くなった旨の証明書を出してもらう必要があります。 - 次のどちらかの資料
①電気、水道またはガスの閉栓や契約廃止が分かるもの（電力会社・ガス会社・市町村の水道関係部署）
②宅建業者が作成した広告 - 更地の写真
- 亡くなる直前に介護施設などに入所していた場合は、次の資料
①介護保険被保険者証（要介護度などが分かるもの）のコピー（市町村の介護保険関係の部署）
②介護施設の契約書のコピー
③次のいずれかの資料
ⅰ）電気、水道またはガスの閉栓や契約廃止が分かるもの
ⅱ）介護施設が保有する外泊・外出記録のコピー - 申請書（各市町村ホームページからWordやPDFなどで取得できます）
このように、「被相続人居住用家屋等確認書」を取るまでに集めるべき資料がとても多く、資料を集めるために色んな所に当たらなければならないので、とても大変です。
しかも、「被相続人居住用家屋等確認書」を発行してもらうのに、申請から1～2週間程度かかりますので、申告期限までの日数を考慮して早めに動く必要があります。
なお、市町村は、確認書は発行してくれますが、この特典を使えるかどうかの確認まではしてくれませんので、ご注意ください。
相続税の一部を差し引ける特典
先ほどは相続した空き家を売却した場合の特典でしたが、相続した財産全般に使える特典もあります。
通常、財産の売却益は次のように計算されます。
売却代金ー購入金額（減価償却を考慮）ー売却時の経費（仲介手数料など）
相続などで財産をもらった時に相続税がかかり、その後相続した財産を売却した場合は、
「購入金額」に相続税の一部（もらった総財産に占める売却財産の割合分だけ）をプラスできることがあります。
この特典を受けるための条件は、次の通りです。
- 相続などでもらった財産であること。
- 売却した人に相続税がかかっていること。
- 亡くなった日から3年10か月以内に売却していること。
ただし、同じ物件について、先ほどの空き家を売却した場合の特典とこの特典をダブル適用することはできません（違う物件にそれぞれの特典を適用することは可能）。
まとめ
今回挙げた税金の特典は、どちらにも使うに当たってのタイムリミットがあります。
税金が安くなるからといって売り急ぐことはしない方がいいですが、こういったものがあるということを頭の片隅に入れておいて、売却のスケジュールを組んでいただければと思います。
